房地产行业: 新年房价回升 板块或迎金蛇狂舞 前景待观察
2013-01-19 23:01:52   来源:中国证券报   评论:0   阅读量:10

三因素奠定上涨基础: 房价在2012年这个"世界末日"的年份里不温不火的上涨.其中, 北京,上海等十大重点城市2012年以来首次出现同比,环比双上涨,部分重点城市房价甚至超过调控前.决定房价有三个因素: 土地价格,税...
      

       三因素奠定上涨基础: 房价在2012年这个"世界末日"的年份里不温不火的上涨.
其中, 北京,上海等十大重点城市2012年以来首次出现同比,环比双上涨,部分重点城
市房价甚至超过调控前.决定房价有三个因素: 土地价格,税收成本,原材料和人工成
本,这些都没有降低,房价当然很难降下来. 对于多数城市,如果在房价温和上涨的趋
势下,中央不采取有效措施,地方政府调控变相放松,2013年房价很有可能再度大幅上
涨.

        小康指标预示房价上涨:小康指标已经预示着最少要增加65%的城市化率,人口在
不断流入,房价还得接着涨. 在现有土地制度下,中央欲进一步推进城镇化,加之货币
继续上涨,这种情况下房价无下跌的可能.现在有几个问题是涉及到房价的问题,第一
,十年之内我们货币涨了5倍,房价也涨了5倍. 从住房制度改革之前算的话,我们货币
增长了50倍,可是我们房价没涨50倍,但是近十年我们涨了差不多5倍. 所以货币增量
决定房价将继续上涨.第二就是土地制度问题.如果土地仍是现有制度,无法保证土地
供应.北京去年大概只完成了土地供应量的38%,去年完成了42%,前年完成了46%,一年
比一年少,房价能不涨么?第三个条件是我们增加不增加城市化?我们的小康指标已经
预测最少要增加65%的城市化率,人口在不断流入,需求不断增加,房价还得接着涨.第
四,地方政府一定会加大基础设施的投入.比如地铁越修越多,现在25个城市新建地铁
,地铁通了,房子能不涨价?都以为房价涨是因为开发商,其实,决定房价的很多是窗户
外的东西,比如说收入增长,医院,学校,机场的建设,都是房价增长的因素.


        三四线城市上涨空间有限 2012年曝出的"鄂尔多斯(600295)房地产崩盘","温州
房价跳水"已成为不争的事实, 这让占城市比例最大的三四线城市房价处在了风口浪
尖.与之相反的是,关于城镇化可能推高三四线城市房价的声音,在2012年年末愈发多
了起来.三四线城市这方面的结构性问题已十分突出,如华北地区的唐山市,其经济总
量,人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%,38%和18%,但前4年其平
均土地出让面积相当于北京的93%. 惠州与广州相比,经济总量,人口数量和2011年商
品房成交量分别相当于广州的17%,36%和31%,但土地成交量却相当于广州的94%.从以
上数据可以看出, 三四线城市房地产的过度开发,从很大程度上透支了未来的市场需
求,受此影响,三四线城市的房价未来上涨空间有限.

         板块表现值得期待

         2013年首选房地产板块:在A股估值体系国际接轨进一步加速的背景下,优质地产
股被严重低估且权重比例适中, 在"政策顶"已经出现的背景下,其战略性投资价值已
经显现.2013年最大的投资机会仍然是房地产股,尤其是一二线房地产股,预期收益或
将高于2012年. 2013年预期是个大震荡的年份,一般投资者务必注意大震荡可能带来
的损失风险.因此,投资者不如选择真正好的龙头公司,采取合适价格买入并持有的策
略,以分享公司成长的收益同时享受未来可能的牛市收益.

        跑赢大盘很轻松:2012年对房企和房企股票的投资者,是一个收获之年.在房地产
开发与经营板块的133只股票中,全年下跌的仅有24只,上涨的占了82%,其中还不乏华
夏幸福(600340),阳光城,珠江实业(600684)这种上涨一倍多的牛股.在房地产板块中
, 更可以看出中小房地产商受房地产调控政策的影响更大,招保万金四大家去年全部
上涨,涨幅分别为60.67%,60.53%,37.87%和33.96%.包括四大家在内,总市值排名前20
名的地产股也全部上涨.地产股的上涨,尤其是招保万金四大家的大涨,与房地产调控
中政府因素的不断加强也有关,一方面是高压调控政策挤压了中小房地产商的生存空
间,给央企为首的大房企以抢占更多市场份额留出了空间. 另一方面政府巨额投建保
障房,也给央企为主的房企留下了扩展空间,通过建设保障房,拿到足够的政策支持和
资金支持,在危机时期也得到足够的空间转战商业地产. 房地产去年不论是在业绩还
是在股价涨幅上,都远高于大盘平均水平,今年势头还将延续,那么对于那些敢于在高
压政策下投资地产股的投资者来说,板块今年跑赢大盘是很轻松的事.

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